Novo Pacote Fiscal para a Habitação: Todas as Novidades

Na sequência da apresentação pelo Governo do designado “choque fiscal” para a habitação no passado mês de dezembro, foi aprovado no Parlamento, na generalidade, no passado dia 9 de janeiro, o pacote fiscal destinado a mitigar a crise de acesso à habitação em Portugal. As medidas incluem benefícios fiscais para senhorios, investidores e inquilinos, bem como alterações relevantes em impostos sobre imóveis.

1. Benefícios Fiscais para Rendas Moderadas

• Redução da taxa autónoma de IRS para 10% (antes 25%) sobre rendimentos prediais auferidos até 31 de dezembro de 2029, de contratos de arrendamento habitacionais com rendas até ao limite legal de € 2300, abrangendo quer os novos contratos de arrendamento, quer os contratos de arrendamento já em vigor.

• Empresas (IRC): apenas 50% dos rendimentos prediais de contratos habitacionais auferidos até 31 de dezembro de 2029 com rendas até ao limite legal de € 2300 serão tributados.

• Isenção de IRS sobre as mais-valias imobiliárias em caso de reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional. Para que possa beneficiar desta isenção, o valor da venda do imóvel, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, tem de ser reinvestido na compra de outro imóvel que seja colocado no mercado de arrendamento a preços moderados, mas a renda não pode exceder o limite máximo de 2.300 euros mensais.

• Importa sublinhar que esta isenção está dependente de alguns requisitos:

  • O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da venda;

  • O vendedor manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

  • O novo imóvel adquirido for objeto de contrato de arrendamento habitacional, durante, pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após o reinvestimento, salvo impedimento justificado.

  • A renda não for superior a € 2300 nos primeiros cinco anos após o reinvestimento;

  • O imóvel não seja alienado, a título oneroso ou gratuito, no prazo de cinco anos contados do reinvestimento.

• O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que simplifica o Programa de Apoio ao Arrendamento, prevê a isenção total de IRS e IRC para contratos com prazo mínimo de 3 anos (ou 3 meses para residência temporária) e com rendas até 80% da mediana dos valores de renda por m2 em cada concelho.

2. Novos Contratos de Investimento para arrendamento habitacional (CIA)

• Criação do regime de contratos de investimento para arrendamento, garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período de até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional.

• Os contratos são celebrados entre o investidor e o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) com duração até 25 anos.

• Requisitos dos investimentos para aplicação do regime:  A área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 70% da totalidade da área de construção de edifícios abrangida, podendo o remanescente ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação; valores das rendas dentro dos limites legais.

• Requisitos dos investidores:

  a) Possuir capacidade técnica e de gestão;

  b) Possuir contabilidade regularmente organizada de acordo com as disposições

  legais em vigor e que seja adequada às análises requeridas para a apreciação e o

  acompanhamento do investimento;

  c) O lucro tributável não ser determinado por métodos indiretos de avaliação;

  d) Apresentar a situação fiscal e contributiva regularizada.

• Benefícios para os investidores: isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de imóveis (prédios ou terrenos para construção) destinados a arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional ou subarrendamento habitacional; isenção de IMI por até 8 anos e redução de até 50% após esse período; isenção de AIMI; aplicação de IVA reduzido (6%) na construção; restituição de até 50% do IVA em serviços de arquitetura e projeto; redução de 50% do Imposto do Selo na proporção dos ativos afetos a arrendamento habitacional detidos por Organismo de Investimento Alternativo.

3. Construção com IVA Reduzido

• IVA a 6% para as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional.

• Destinando-se o imóvel a venda, esta deve ocorrer no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel. É também necessário que sejam aplicáveis as taxas de IMT referentes à aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente à habitação própria e permanente.

• Destinando-se o imóvel a arrendamento, são exigidos os seguintes pressupostos:

  • Arrendamento isento de IVA e comunicado à Autoridade Tributária e Aduaneira.

  • O primeiro contrato de arrendamento habitacional entrar em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel;

4. Restituição Parcial do IVA para Construção Própria

• Devolução da diferença entre a taxa normal de IVA (23%) e a reduzida (6%) suportada por particulares para aquisição de serviços de empreitadas de construção de habitação própria e permanente.

• Apenas aplicável aos casos em que o valor de aquisição do terreno para construção ou valor patrimonial tributário, se superior, acrescido dos custos da construção, não exceda os € 648 022.

5. Incentivos para Investidores e Fundos

• A taxa de tributação de dividendos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais em organismos de investimento alternativo, por distribuição, na proporção correspondente aos rendimentos que resultem de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional acessível é reduzida para 5%.

• Benefícios até 30% para efeitos de IRS ou IRC para quem investir em organismos de investimento alternativo com pelo menos 50% do ativo em imóveis para arrendamento acessível.

• Redução adicional da taxa de imposto do selo para fundos com maior proporção de ativos habitacionais.

6. Mais Deduções para Inquilinos

• Aumento da dedução de encargos com as rendas no IRS para €900 em 2026 e para €1.000 a partir de 2027.

  
  

7. IMT para Não Residentes

Taxa única de IMT de 7,5%, na aquisição, por não residentes, de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação. Exceto se o comprador se tiver sido considerado residente, se tornar residente fiscal em dois anos a partir da data da compra ou arrendar o imóvel a preços moderados (renda mensal que não exceda os €2300) no prazo de 6 meses contados da data de compra e por pelo menos 36 meses consecutivos ou interpolados nos primeiros cinco anos.

Conclusão

Este pacote fiscal representa uma oportunidade para dinamizar o mercado de arrendamento acessível e incentivar a construção e reabilitação urbana. As medidas são temporárias e exigem cumprimento rigoroso das condições legais, tornando essencial uma análise cuidadosa por parte de proprietários e investidores.