Fragen und Antworten zum Immobilienkauf in Portugal

1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Portugal grundsätzlich ab? Wann sollte ich mich an Sie wenden?

In der Regel treten Mandanten an uns heran, nachdem sie bereits eine Immobilie ausgewählt und sich mit dem Verkäufer über die wesentlichen Konditionen (Kaufpreis, zeitlicher Rahmen des Verfahrens, etc.) verständigt haben.

Wer möchte, kann sich jedoch auch bereits vor der Immobiliensuche beraten lassen – dies hat den Vorteil, dass bestimmte rechtliche und praktische Aspekte frühzeitig geklärt werden können und bei der Immobiliensuche beachtet werden können.

2. Was passiert, wenn ich eine Immobilie gefunden habe?

Sobald die Wunschimmobilie gefunden ist und unsere Begleitung gewünscht wird, erhalten Sie zunächst Informationen zu unseren Konditionen.Nach deren Zustimmung führen wir die gesetzlich vorgeschriebenen Formalitäten zur Geldwäscheprävention durch – und dann geht es los!

Wir prüfen die Unterlagen zur Immobilie, erstellen einen Bericht und besprechen mit Ihnen:

1. alle offenen Fragen,

2. identifizierte Risiken,

3. die empfohlene Vorgehensweise.

Falls zusätzliche Schritte erforderlich sind (z. B. Einholung weiterer Unterlagen, Einsicht in Bauakten), werden diese im Anschluss durchgeführt.

Erst wenn alle Punkte geklärt sind, erfolgt der Vertragsabschluss – entweder direkt durch einen Kaufvertrag oder zunächst durch einen Vorvertrag, dem später der Hauptvertrag folgt.

3. Ist die Vertretung durch einen Anwalt beim Immobilienkauf erforderlich?

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Einschaltung eines Rechtsanwalts besteht nicht.Allerdings ist zu beachten:

1. In Portugal werden häufig Immobilien angeboten, die nicht vollständig rechtskonform sind.

2. Der Notar führt keine rechtliche Beratung durch.

4. Welche Formalitäten sind vor Mandatsannahme zu erledigen?

Gemäß portugiesischem Geldwäschegesetz müssen vor Mandatsannahme:

1. die Identität der Mandanten festgestellt werden,

2. die rechtmäßige Herkunft der für den Kauf vorgesehenen Gelder nachgewiesen werden.

5. Wie hoch ist Ihr Honorar?

Unser Honorar für die umfassende Begleitung eines Immobilienkaufs beträgt in der Regel 1 % des Kaufpreises, zuzüglich MwSt. (23 %), entsprechend dem marktüblichen Standard.

6. Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienkauf in Portugal?

Erforderlich sind:

• ein gültiger Ausweis oder Reisepass,

• eine portugiesische Steuernummer (diese beantragen wir in der Regel für Sie),

ein Adressnachweis (bei deutschen Personalausweisen genügt hierfür der  Personalausweis).

7. Welche Leistungen erbringen Sie im Rahmen eines Immobilienkaufs?

Unsere Leistungen umfassen:

• die vollständige Prüfung der Immobilienunterlagen,

• die Beratung zu Risiken und zur optimalen Vorgehensweise,

• die Durchführung aller rechtlich erforderlichen Schritte bis zum Kaufabschluss.

Unser Ziel ist:

1. dass Sie sich entspannt zurücklehnen können,

2. regelmäßig über den Verfahrensstand informiert werden,

3. bei wichtigen Entscheidungen eingebunden sind,

4. am Ende die aktualisierten Eigentumsunterlagen in Ihrem Namen erhalten.

8. Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienkauf in Portugal?

Der Notar prüft bei Vertragsunterzeichnung die formellen Voraussetzungen für einen gültigen Kaufvertrag, z. B.:

• ob die richtigen Personen erscheinen,

• ob die gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen vorliegen,

• ob alle Steuern gezahlt wurden.

Wichtig zu wissen:

1. Der Notar prüft nur die gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen – keine weiteren.

2. Die Prüfung erfolgt ausschließlich auf formeller Ebene; die tatsächliche Übereinstimmung mit der Realität wird nicht kontrolliert.

3. Es findet keine Rechtsberatung statt (es werden nur die gesetzlich vorgeschriebenen Hinweise ausgesprochen).

4. Nach Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintragung gilt der Kauf als abgeschlossen – der Notar übernimmt keine Vertragsausführende Rolle.

9. Muss ich zur Vertragsunterzeichnung anwesend sein?

Nein. Sie können uns eine notariell beurkundete Vollmacht erteilen, mit der wir alle erforderlichen Schritte in Ihrem Namen durchführen.

10. Was ist bei der Erteilung einer Vollmacht zu beachten?

Die Vollmacht muss bestimmte Formulierungen enthalten und notariell beurkundet werden.

Den Entwurf erstellen wir nach Rücksprache mit Ihnen.

Bei Aufenthalt in Portugal kann die Vollmacht vor Ort, vor einer dafür befugten Person oder Behörde, unterzeichnet werden.

Bei Aufenthalt im Ausland empfehlen wir die Unterzeichnung bei einer portugiesischen Botschaft oder einem Konsulat – so entfällt die Legalisierung und Sie sparen Zeit und Kosten.

11. Welche Befugnisse werden, üblicherweise, durch eine Vollmacht erteilt?

Typischerweise umfasst die Vollmacht folgende Befugnisse:

1. Unterzeichnung des Vor- und Hauptvertrags,

2. Umschreibung von Versorgerverträgen und Lizenzen (z. B. Tiefbrunnenlizenz),

3. Beantragung einer portugiesischen Steuernummer.

12. Was sollte bei der Formulierung der Vollmacht bedacht werden?

Es ist zu entscheiden, ob die Vollmacht:

1. spezifisch für eine oder mehrere konkret benannte Immobilien gelten soll, oder

2. generell für Immobilien in Portugal ohne weitere Konkretisierung.

Vorteil der zweiten Variante: Sollte ein geplanter Kauf nicht zustande kommen, bleibt die Vollmacht für andere Immobilien weiterhin gültig.

13. Wie erfolgt die Zahlung des Kaufpreises? Muss ich ein portugiesisches Bankkonto haben?

Ein Bankkonto in Portugal ist nicht zwingend erforderlich.

Bei Abschluss eines Vorvertrags wird eine Anzahlung üblicherweise in Höhe von 10 % des Kaufpreises fällig. Diese kann per Überweisung erfolgen – auch von einem Konto außerhalb Portugals.

Beim Hauptvertrag ist der Restbetrag vollständig zu zahlen. Die Zahlung erfolgt in der Regel durch einen bankbestätigten Scheck, ausgestellt von einer in Portugal ansässigen Bank.

Falls Sie kein portugiesisches Konto besitzen, bieten wir Ihnen die Möglichkeit, den Kaufpreisrest eine Woche vor Vertragsunterzeichnung auf unser Kanzlei-Klientenkonto zu überweisen. Wir kümmern uns dann um die Ausstellung des Schecks.

14. Welche Sicherheit bietet die Reservierung einer Immobilie?

Bei Reservierung über eine Immobilienagentur gelten deren spezifische Konditionen.

Wichtig: Eine Reservierungsvereinbarung sichert den Kauf nicht rechtlich ab. Sollte der Verkäufer ohne triftigen Grund vom Verkauf zurücktreten, entstehen allenfalls Schadensersatzansprüche – z. B. für nachweisbare Kosten im Zusammenhang mit der Kaufabsicht.

Die gezahlte Reservierungskaution ist nicht mit der Anzahlung im Rahmen der Unterzeichnung des Vorvertrages gleichzusetzen.Die Reservierung stellt lediglich eine Absichtserklärung dar, deren Nichterfüllung unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen führen kann.

15. Ist der Abschluss eines Vorvertrags zwingend erforderlich?

Nein, ein Vorvertrag ist nicht zwingend erforderlich.

Wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen, kann direkt ein Kaufvertrag geschlossen werden.

In der Praxis erfolgt der Immobilienkauf jedoch meist in zwei Phasen:

1. Abschluss eines Vorvertrags,

2. Abschluss des Hauptvertrags innerhalb einer vereinbarten Frist.

Ein Grund dafür ist, dass nach portugiesischem Recht – anders als z. B. im deutschen Recht – das Eigentum mit Unterzeichnung des Hauptvertrags direkt übertragen wird.Der Vorvertrag dient daher dazu, alle Konditionen des Kaufs verbindlich zu regeln, einschließlich des Zeitrahmens den Kaufabschluss, mit Übergabe der Immobilie.

16. Welche Arten von Vorvertrag gibt es?

In der Regel wird ein einfacher schriftlicher Vorvertrag abgeschlossen, der von beiden Parteien vor einem Notar, Anwalt oder anderen befugten Berufsträger unterzeichnet wird.Dieser Vertrag ist nur zwischen den Parteien bindend.

Alternativ kann ein gegenüber Dritten wirksamer Vorvertrag geschlossen werden.Dieser bietet mehr rechtliche Sicherheit, da er im Grundbuch eingetragen wird und somit die zeitliche Reihenfolge der Rechtsfolge sichert.Allerdings ist er mit höheren Kosten verbunden (notarielle Beurkundung, Grundbuchgebühren).

Ein solcher Vorvertrag kann sinnvoll sein, z. B.:

• bei längeren Zeiträumen bis zum Hauptvertrag,

• bei Unsicherheiten hinsichtlich der Solvenz des Verkäufers.

Für mehr Infos zu diesem Thema siehe folgenden Fachartikel.

17. Wie hoch ist die Anzahlung beim Immobilienkauf?

Üblicherweise beträgt die Anzahlung 10 % des Kaufpreises, zahlbar bei Unterzeichnung des Vorvertrags.

Die Parteien können jedoch auch einen anderen Betrag vereinbaren.

18. Was passiert, wenn ich nach der Anzahlung vom Kauf zurücktrete?

Die Anzahlung dient dem Verkäufer als Sicherheit.Tritt der Käufer ohne triftigen Grund vom Kauf zurück, besteht kein Anspruch auf Rückerstattung.

Anders verhält es sich bei einem Vertragsbruch durch den Verkäufer, z. B. wenn zugesicherte Eigenschaften der Immobilie nicht vorliegen – in solchen Fällen ist besteht i.d.R. Anspruch auf Rückzahlung der Anzahlung, sowie Zahlung eines gleichen Betrages, als Schadensersatz.

19. Welche Sicherheit bietet der Grundbuchauszug in Portugal? Und was bedeutet die Registrierung beim Finanzamt?

Der Grundbuchauszug („certidão do registo predial“ oder „certidão permanente“) gibt Auskunft darüber:

1. wer Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist,

2. welche registrierungspflichtigen Rechte Dritter bestehen (z. B. Hypotheken oder andere Belastungen).

Wichtige Hinweise:

• Es gibt gewisse dingliche Rechte Dritter, die nicht im Grundbuch erscheinen, z. B. ein über Jahrzehnte genutztes Wegerecht.

• Die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch ist nicht immer verlässlich – insbesondere hinsichtlich der Grundstücksfläche und der darauf befindlichen Gebäude.

Auch die Registrierung beim Finanzamt („caderneta predial“) bietet keine Garantie für die Übereinstimmung mit der Realität oder die Legalität der Gebäude.

Für die Prüfung der Legalität ist die zuständige Gemeinde entscheidend. Je nach Baujahr muss eine Nutzungsgenehmigung vorliegen. Je nach Informationsgehalt dieser Genehmigung kann es sinnvoll sein, zusätzlich die letzten genehmigten Baupläne in zertifizierter Form bei der Gemeinde anzufordern.

Um die Unterlagen korrekt zu interpretieren, ist es wichtig, die jeweilige Funktion der beteiligten Behörden – Grundbuchamt, Finanzamt, Gemeinde – zu verstehen.

20. Ländliche Anwesen: Was ist baurechtlich zu beachten?

Viele träumen vom Leben auf dem Land – doch der portugiesische Gesetzgeber verfolgt das Ziel, die Bevölkerung vorwiegend in Städten zu konzentrieren, um die Versorgung mit Infrastruktur und öffentlichen Dienstleistungen zu erleichtern.

Daraus ergibt sich, dass die Baumöglichkeiten auf dem Land stark eingeschränkt sind.

Wer sich für ein ländliches Anwesen interessiert, sollte wissen:

• Für Wohnzwecke darf grundsätzlich nur dort gebaut werden, wo bereits ein legal errichtetes Gebäude vorhanden ist.

• Dieses Gebäude muss noch bestehen und darf nicht stark verfallen sein – Struktur und Nutzung müssen erkennbar bleiben.

• Solche Gebäude genießen Bestandsschutz und dürfen wiederaufgebaut oder verändert werden – eine Vergrößerung ist jedoch nicht automatisch zulässig.

Das baurechtliche Potenzial muss im Einzelfall geprüft werden.

21. Ländliche Anwesen: Was ist, wenn ich blos ein Holzhaus bauen möchte?

Mit einer Gesetzesänderung vom 8. Januar 2024 wurde endgültig Rechtssicherheit geschaffen: Modulare oder vorgefertigte Gebäude mit dauerhaftem Charakter – also Bauten, die durch die Verwendung von tragenden oder nichttragenden Bauelementen bzw. Bausystemen gekennzeichnet sind, welche teilweise oder vollständig im Werk gefertigt und anschließend miteinander oder am Aufstellungsort verbunden wurden – unterliegen denselben genehmigungsrechtlichen Anforderungen wie konventionelle Bauwerke. Dies gilt unabhängig davon, ob die betreffenden Gebäude demontierbar oder transportabel sind.

Das bedeutet: Auch für ein Holzhaus oder ein Gebäude, das auf einem Container- oder anderen modularen System basiert, gelten die gleichen baurechtlichen Vorgaben und muss die erforderliche Genehmigung eingeholt werden.

22. Ländliche Anwesen: Ländliche Anwesen: Was ist hinsichtlich Wasserversorgung und Abwasser zu beachten?

Bei ländlichen Anwesen, die nicht an das öffentliche Wasser- und Abwassersystem angeschlossen sind, gelten besondere Anforderungen:

A) Wasserversorgung über Tiefbrunnen

• Für die Nutzung eines Tiefbrunnens ist eine Lizenz der zuständigen Wasserbehörde APA (Agência Portuguesa do Ambiente) erforderlich.

• Diese Lizenz muss beim Immobilienkauf auf den Käufer umgeschrieben werden.

B) Private Abwassersysteme

Es gibt zwei Arten:

1. Geschlossene Systeme

   • Diese erfordern eine regelmäßige Entleerung, gegen Zahlung einer Gebühr.

2. Systeme mit Reinigung und Überlauf

   • Diese benötigen ebenfalls eine Lizenz der APA,

   • die beim Eigentümerwechsel umgeschrieben werden muss.

23. Ländliche Anwesen: Haben angrenzende Nachbarn ein Vorkaufsrecht?

Ja – in vielen Fällen genießen angrenzende Nachbarn ein gesetzliches Vorkaufsrecht, insbesondere bei Grundstücken mit landwirtschaftlichem Potenzial.

Die Voraussetzungen hängen ab von:

• der Größe der Grundstücke,

• der Qualifizierung der Flächen: Befinden sich das zu verkaufende und das angrenzende Grundstück in einem landwirtschaftlich geschützten Gebiet, besteht in der Regel ein Vorkaufsrecht.

Geplante Verkäufe müssen den vorkaufsberechtigten Nachbarn gemeldet werden.Unterbleibt dies, kann später eine gerichtliche Klage kommen.

24. Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf an? Wann sind diese zu zahlen?

Beim Immobilienkauf in Portugal fallen zwei Hauptsteuern an:

1. Stempelsteuer (“Imposto do Selo”)

   • beträgt 0,8 % des Kaufpreises,

   • falls der Kaufpreis unter dem vom Finanzamt festgelegten Einheitswert liegt, dient dieser als Berechnungsgrundlage.

2. Grunderwerbssteuer (“IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis”)

   • der Steuersatz variiert je nach:

     • Art der Immobilie (zB, ob ländlich oder städtisch),

     • Verwendungszweck (zB, ob permanenter Wohnsitz oder Ferienimmobilie).

Beide Steuern sind in der Regel unmittelbar vor Vertragsunterzeichnung zu zahlen.

Es gibt jedoch Fälle, in denen die Grunderwerbssteuer bereits zu einem früheren Zeitpunkt anfällt, so, zB, wenn im Vorvertrag die Möglichkeit eines Abtrittes der Vertragsposition des Käufers zugunsten eines Drittens vorgesehen ist.