Legalização de Obras Ilegais: Enquadramento Jurídico e Procedimento

Introdução

A execução de obras sem o devido ato de controlo prévio — seja licenciamento ou comunicação prévia, dependendo do caso — levanta questões complexas. É possível legalizar? Quais os requisitos? Que consequências podem surgir? Este artigo explica o enquadramento jurídico e o procedimento aplicável.

1. É possível legalizar?

O primeiro passo é verificar se a legalização é viável. Isso depende de a legislação e regulamentação em vigor admitirem aquele tipo de construção, com aquelas características, naquela localização específica.

2. Qual o direito aplicável?

A legalização é apreciada segundo o direito vigente à data da apreciação do projeto de legalização, e não à data da execução da obra. Na prática, isso significa que restrições introduzidas após a execução da obra podem inviabilizar a legalização da mesma, ainda que tal obra, à data da sua execução, seria admissível. Esta solução é discutível e criticável, porém, de facto, é a que é seguida pelos municípios, encontrando-se, na prática, apenas raros casos em que se admitiu solução diversa: por exemplo, no acórdão proferido em 22.01.2021 no âmbito do processo 00654/19.4BEAVR, o Tribunal Central Administrativo Norte admitiu que fossem desconsideradas restrições de utilidade pública que entraram em vigor posteriormente à construção (sem licenciamento) de uma habitação, invocando o direito fundamental à habitação (artigo 65.º da Constituição), num caso em que se tratava da primeira e única casa de habitação do requerente e respetivo agregado familiar.

3. Reposição da legalidade urbanística

Só se a resposta à questão da viabilidade da legalização ao abrigo do direito vigente for afirmativa é que a legalização poderá prosseguir. A legalização visa repor a conformidade da situação de facto com o ordenamento jurídico. Em alguns casos, isso exige obras de adaptação — imagine-se uma casa edificada sem cumprir os parâmetros obrigatórios em termos de dimensionamento dos vãos.  Noutros casos, a legalização é impossível — é o caso de uma habitação construída numa zona em que a construção nova é interdita, por exemplo por se tratar de área da Reserva Ecológica Nacional.

4. Pagamento de coima não legaliza a obra

O pagamento de uma coima nunca confere o direito de manter a construção ilegal nem a torna legal. O processo contraordenacional tem natureza sancionatória (sanciona a violação das regras urbanísticas e de ordenamento do território aplicáveis) e, regra geral, é seguido por ordem de reposição da legalidade — que pode implicar demolição.

5. Procedimento aplicável

Se a legalização for viável — com ou sem obras de adaptação — deve apurar-se qual o procedimento aplicável: licenciamento ou comunicação prévia. O processo é instruído junto da câmara municipal competente, com todos os documentos legalmente exigidos (projeto, termos de responsabilidade, plantas, etc.).

6. Possibilidade de contraordenação

Importa, por fim, notar que a instrução do processo de legalização pode desencadear um processo de contraordenação por construção ilegal.

Conclusão

Legalizar uma obra ilegal é um processo complexo, dependente da legislação vigente e sujeito a condicionantes urbanísticas. Antes de avançar, é essencial avaliar a viabilidade e preparar a documentação necessária.

Marlene Sennewald Sippel / Carolina Costa