Risikominimierung bei Immobilienkauf in Portugal

Der Erwerb einer Immobilie in Portugal stellt für viele eine attraktive Investition dar. Doch gerade bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften ist eine sorgfältige Vorbereitung unerlässlich, um Risiken zu minimieren. In diesem Beitrag erläutere ich die wichtigsten Aspekte, die beim Immobilienkauf in Portugal zu beachten sind, und gebe praktische Empfehlungen, wie sich potenzielle Fallstricke vermeiden lassen.

Wesentliche Aspekte der Risikominimierung beim Immobilienkauf

Die Risikominimierung beim Immobilienkauf beginnt mit einer umfassenden Prüfung der Immobilie und der rechtlichen Rahmenbedingungen. Es ist entscheidend, sich nicht allein auf den ersten Eindruck oder mündliche Zusagen zu verlassen. Stattdessen sollten alle relevanten Dokumente eingesehen und geprüft werden.

Im Folgenden finden Sie die zentralen Maßnahmen, um Risiken beim Immobilienkauf in Portugal nachhaltig zu reduzieren.

1. Umfassende rechtliche Prüfung („Due Diligence“)

Eine vollständige Dokumentenprüfung ist der wichtigste Schritt zur Risikominimierung.

Käufer sollten insbesondere folgende Unterlagen prüfen lassen:

Grundbuchauszug (certidão do registo predial)

• Eigentumsverhältnisse

• Hypotheken und Belastungen

• registrierte Rechte Dritter

Wichtig: Nicht alle dinglichen Rechte erscheinen im Grundbuch – beispielsweise langjährig genutzte Wegerechte.

Unterlagen des Finanzamts (caderneta predial)

• steuerliche Klassifizierung

• Flächenangaben (die jedoch nicht immer mit der Realität übereinstimmen)

Baurechtliche Unterlagen der Gemeinde

• Nutzungsgenehmigung (licença de utilização)

• Baupläne und genehmigte Änderungen

• baurechtlicher Status aller Gebäude auf dem Grundstück

Gerade in Portugal ist die baurechtliche Situation häufig komplex, sodass eine fachkundige Analyse unerlässlich ist.

2. Benötige ich für den Immobilienkauf in Portugal einen Anwalt?

Es ist jedem frei gestellt, ob er sich bei einem Immobilienkauf anwaltlich beraten und vertreten lässt, oder nicht. Bei dieser Entscheidung ist jedoch zu beachten, dass der portugiesische Notar lediglich formale Aspekte kontrolliert und keine Rechtsberatung erteilt.

Ein Anwalt:

• prüft die Immobilie umfassend,

• identifiziert rechtliche und baurechtliche Risiken,

• erstellt oder prüft Vertragsentwürfe,

• koordiniert Abläufe mit der Verkäuferseite, sowie Notar, Makler und weiteren involvierten Personen.

3. Vorvertrag oder direkter Kaufvertrag? Strategische Absicherung

Der Erwerb erfolgt in Portugal überwiegend zweistufig:

1. Vorvertrag (Contrato‑Promessa)

2. Hauptvertrag (Contrato definitivo)

Ein Vorvertrag schafft rechtliche Sicherheit und bindet beide Parteien.

In komplexeren Fällen kann ein grundbuchlich eintragungsfähiger Vorvertrag sinnvoll sein. Dieser bietet zusätzliche Sicherheit, da er gegenüber Dritten wirkt – etwa bei längeren Fristen oder Zweifeln an der Solvenz des Verkäufers.

4. Baurechtliche Risiken erkennen und vermeiden

Fehlende Genehmigungen, veraltete Pläne und nicht registrierte Anbauten sind häufige Risikofaktoren.

Wichtig ist insbesondere die Prüfung:

• ob alle Gebäude legal errichtet wurden,

• ob spätere Umbauten genehmigt sind,

• ob die tatsächliche Nutzung den behördlichen Angaben entspricht.

Eine unklare baurechtliche Situation kann erhebliche Konsequenzen haben – von Nutzungsbeschränkungen bis zu Abrissverfügungen.

5. Spezielle Risiken bei ländlichen Anwesen („Quintas“ / „Herdades“/ „Montes“)

Ländliche Immobilien sind beliebt, bergen jedoch besondere Herausforderungen:

• Eingeschränkte Bebauungsmöglichkeiten: Neubauten außerhalb städtischer Zonen sind stark limitiert.

• Bestandschutz: nur legal errichtete Altgebäude dürfen saniert werden; Vergrößerungen sind oft begrenzt.

• Wasserversorgung: Tiefbrunnen benötigen eine APA‑Lizenz, die auf den Käufer umzuschreiben ist.

• Abwassersysteme: je nach Art lizenzpflichtig.

• Nachbarliches Vorkaufsrecht: in vielen Fällen anwendbar.

6. Sicherer Ablauf: Vollmacht, Zahlungswege und praktische Organisation

Wer nicht persönlich anwesend sein kann oder möchte, kann eine notariell beurkundete Vollmacht erteilen. Diese sollte u. a. beinhalten:

• Beantragung der portugiesischen Steuernummer (NIF)

• Unterzeichnung von Vor‑ und Hauptvertrag

• Umschreibung von Versorgerverträgen

Zahlungsabwicklung

• Anzahlung: üblicherweise 10 %

• Restzahlung: üblicherweise bankbestätigter Scheck einer portugiesischen Bank

7. Steuern und Kosten im Überblick

Beim Immobilienkauf in Portugal fallen insbesondere an:

• Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 %

• Grunderwerbssteuer (IMT): abhängig von Art, Wert und Nutzung der Immobilie

Beide Steuern sind vor der Vertragsunterzeichnung zu zahlen.

Des Weiteren falles folgende Kosten an:

• Notargebühren

• Registrierungskosten

Fazit: Mit Struktur und Fachwissen Risiken minimieren

Ein erfolgreicher Immobilienkauf in Portugal basiert auf sorgfältiger Vorbereitung, vollständiger Dokumentenprüfung und professioneller Begleitung. Wer strukturiert vorgeht, die baurechtliche und rechtliche Situation sorgfältig bewertet und nicht ausschließlich Maklerangaben vertraut, legt den Grundstein für einen sicheren und reibungslosen Immobilienerwerb.

Risikominimierung ist kein Zufall — sie ist das Ergebnis einer gut geplanten und professionell begleiteten Kaufentscheidung.