Grundbuch in Portugal (Registo Predial) – Rechtssichere Orientierung für Käufer, Verkäufer und Erben

Das portugiesische Grundbuch (Registo Predial) macht die Rechtssituation von Immobilien öffentlich und erhöht damit die Sicherheit im Immobilienverkehr. Es zeigt u. a., wer Eigentümer ist, welche Belastungen (z. B. Hypotheken) bestehen und welche Eintragungen aktuell oder noch anhängig sind. Die digitale Certidão Permanente (dauerhafte Grundbuchbescheinigung) kann online eingesehen werden.

1) Rechtsnatur des Registers: Vermutung statt Rechtserwerb

Das portugiesische Grundbuch ist grundsätzlich deklarativ: Es schafft Rechte nicht, begründet jedoch eine gesetzliche Vermutung, dass das eingetragene Recht besteht und dem Eingetragenen in genau der Form zusteht, wie es der Registereintrag definiert (Art. 7 des portugiesischen Grundbuchgesetzes – Código do Registo Predial). Diese Vermutung kann durch Gegenbeweis widerlegt werden; sie erstreckt sich jedoch nicht automatisch auf Fläche oder Grenzen einer Immobilie.

Wirkung gegenüber Dritten: Nach Art. 5 CRP wirken registrierungspflichtige Tatsachen gegenüber Dritten erst ab dem Datum der Eintragung. Wer als „Dritter“ im Sinne dieser Norm gilt, ist gesetzlich und durch die Rechtsprechung präzisiert.

2) Zentrale Registerprinzipien (Auswahl)

• Prioritätsprinzip (Art. 6 CRP): Bei inkompatiblen Rechten am selben Objekt gilt das zeitlich zuerst eingetragene Recht („wer zuerst registriert, gewinnt“).

• Trato Sucessivo (Art. 34 CRP): Für eine neue Eintragung ist das lückenlose Anknüpfen an die vorherige Eintragung des Veräußerers erforderlich („Kettenprinzip“). Ausnahmen bestehen insbesondere bei originärem Erwerb wie der Ersitzung (Usucapião).

• Eintragungspflicht (Art. 8‑A ff. CRP): Das Gesetz legt fest, welche Tatsachen einzutragen sind und wer die Eintragung veranlasst.

3) Certidão Permanente vs. Caderneta Predial

Die Certidão Permanente ist eine juristisch verbindliche und laufend aktualisierte Online‑Grundbuchbescheinigung, die sämtliche aktuellen Eintragungen sowie anhängige Anträge enthält. Sie ist sechs Monate gültig und wird von der Conservatória do Registo Predial (IRN) – dem portugiesischen Grundbuchamt – ausgestellt. Die Anforderung erfolgt kostenpflichtig über das Portal Registo/Predial Online, während die Einsicht mittels Zugangscode kostenlos möglich ist.

Die Caderneta Predial hingegen ist ein steuerliches Dokument, das den VPT (steuerlichen Wert) sowie sämtliche steuerlich relevanten Objektmerkmale (Katasterdaten) wiedergibt. Sie wird von der Autoridade Tributária (Finanzamt) ausgestellt und kann von Eigentümern kostenfrei über das Portal das Finanças (Online‑Portal der portugiesischen Finanzverwaltung) heruntergeladen werden.

Praxis‑Hinweis: Beide Dokumente sind nicht austauschbar:Die Caderneta ist kein Eigentumsnachweis;die Certidão Permanente belegt Eigentum und Belastungen.

4) Wie prüfe ich den Grundbuchstand?

1. Certidão Permanente beantragen (online oder vor Ort) und per Zugangscode einsehen.

2. Eintragungen und anhängige Anträge sorgfältig prüfen (Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Klagen, Vormerkungen usw.).

5) Kauf, Schenkung, Hypothek: Registerpflicht & Rechtsfolgen

• Kauf/Übertragung: Der Eigentumsübergang erfolgt zivilrechtlich durch den Vertrag; gegenüber Dritten wirkt der Erwerb aber erst mit Eintragung (Art. 5 CRP i. V. m. dem Prioritätsprinzip). Wer später, aber zuerst registriert, kann dadurch einen früheren, aber nicht registrierten Erwerb verdrängen.

• Hypothek: Ohne Eintragung entfaltet die Hypothek keine Wirkung, auch nicht zwischen den Parteien (Art. 687 Código Civil).

6) Erbschaft: Muss ich vor dem Verkauf mein Recht ins Grundbuch eintragen?

Nicht zwingend. Das Gesetz sieht bei einer ungeteilten Erbschaft eine Befreiung von Zwischeneintragungen vor (Art. 35 CRP): Ein Verkauf kann direkt erfolgen, sofern die Habilitação de Herdeiros (Erbberechtigung) vorgelegt wird und der Trato Sucessivo (lückenlose Rechtsfolge) bis zum Erblasser eingehalten ist.

In der Caderneta Predial (Grundstückskatasterauszug) wird der Nachlass in der Regel unter dem Namen des Erblassers mit einem Zusatz zum Kopf der Erbengemeinschaft geführt (Art. 81 Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).

7) Usucapião (Ersitzung): Originärer Erwerb und Grundbuch

Die Usucapião ist ein originärer Eigentumserwerb durch langjährige, öffentliche, friedliche und eigenbesitzerähnliche Nutzung. Beim originären Erwerb greift das Erfordernis des Trato Sucessivo nicht wie beim derivativen Erwerb; in der Praxis wird zunächst provisorisch eingetragen, bis die Voraussetzungen bzw. die Titelfrage (z. B. durch Urteil) geklärt sind.

8) Nicht alles steht im Register: Grunddienstbarkeiten, Flächenangaben & Legalität der Gebäude

• Grunddienstbarkeiten (Servituten): Nicht jede Dienstbarkeit ist eingetragen. Gesetzliche, alte oder durch Ersitzung entstandene Servituten können bestehen, auch wenn sie nicht im Register vermerkt sind. Ein fehlender Eintrag hebt eine bestehende Dienstbarkeit daher nicht automatisch auf.

• Fläche/Grenzen: Die Registerbeschreibung ist keine Garantie für tatsächliche Fläche oder Grenzen. Die Gerichte betonen, dass die Vermutung des Art. 7 CRP sich nicht auf physische Parameter erstreckt. Für mehr Sicherheit kann eine Vermessung (Kataster/Topografie) erforderlich sein.

• Legalität von Gebäuden: Die im Grundbuch enthaltene Beschreibung von Gebäuden stellt keine Garantie für deren baurechtliche Legalität dar. Das Registo Predial gibt lediglich wieder, welche Bauteile oder Nutzungen registriert wurden; es prüft jedoch nicht, ob diese mit gültigen Bau‑ oder Nutzungsgenehmigungen übereinstimmen. Für die Klärung der baurechtlichen Legalität ist stets eine Einsicht in die Unterlagen der zuständigen Gemeinde (Nutzungsgenehmigungen, genehmigte Baupläne, u.A.) erforderlich.