Maßnahmenpaket zur Wohnraumförderung in Portugal – Überblick über den aktuellen Gesetzesentwurf

Nach der Vorstellung des sogenannten „Steuerschocks“ für Wohnraum durch die Regierung im vergangenen Dezember hat das Parlament am 9. Januar zunächst in der Generaldebatte ein umfassendes Steuerpaket zur Milderung der Wohnraumkrise in Portugal gebilligt.

Das Maßnahmenpaket befindet sich damit noch im gesetzgeberischen Verfahren und kann im Zuge der weiteren Beratungen und Abstimmungen im Parlament Änderungen erfahren. Vorgesehen sind verschiedene steuerliche Entlastungen und Anreize, die darauf abzielen, die Wohnraumkrise zu entschäfen und den Zugang zu Wohnraum zu verbessern.

1. Steuervergünstigungen für moderate Mieten

Senkung der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

• Reduzierung des autonomen Einkommensteuersatzes von 25 % auf 10 % für Mieteinnahmen aus Wohnraummietverträgen, deren monatliche Miete höchstens 2.300€ beträgt.

• Gilt für bestehende und neue Mietverträge, sofern die Einkünfte bis zum 31. Dezember 2029 erzielt werden.

Unternehmen (IRC)

• Bei Unternehmen unterliegen nur 50 % der Mieteinnahmen aus Wohnraummietverträgen mit Mieten bis 2.300 € einer Besteuerung, ebenfalls bis zum 31. Dezember 2029.

Steuerbefreiung bei Reinvestition in Wohnraumimmobilien

Eine Befreiung von der Einkommensteuer auf Immobiliengewinne ist möglich, wenn der Verkaufserlös (nach Abzug einer etwaigen Darlehenstilgung) in den Erwerb einer anderen Immobilie reinvestiert wird, die zu moderaten Preisen (max. 2.300 €/Monat) vermietet wird.

Voraussetzungen der Steuerbefreiung:

• Reinvestition zwischen 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf.

• Erklärung der Reinvestitionsabsicht im Rahmen der Einkommensteuererklärung für das Verkaufsjahr.

• Nutzung der neu erworbenen Immobilie für mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre nach Reinvestition im Rahmen eines Mietvertrags (Ausnahmen nur aus berechtigten Gründen).

• Miete darf in den ersten fünf Jahren 2.300 € nicht überschreiten.

• Keine Veräußerung der Immobilie innerhalb von fünf Jahren (weder entgeltlich noch unentgeltlich).

Vereinfachtes System für erschwingliche Mieten (RSAA)

• Vollständige Befreiung von IRS und IRC für Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von

  3 Jahren (bzw. 3 Monaten bei befristeten Wohnverhältnissen).

• Mieten dürfen maximal 80 % des Medianmietwerts pro m² der jeweiligen Gemeinde betragen.

2. Neue Investitionsverträge für Wohnraumvermietung (CIA)

Zielsetzung

Einführung eines Systems langfristiger Investitionsverträge zur Förderung von:

• Neubau,

• Sanierung,

• Erwerb von Immobilien zur Vermietung oder Untervermietung von Wohnraum.

Vertragsbedingungen

• Abschluss zwischen dem Investor und dem IHRU (Institut für Wohnungswesen und Stadtsanierung).

• Laufzeit: bis zu 25 Jahre.

Anforderungen an die Investition

• Mindestens 70 % der Baufläche des Gebäudes müssen für Wohnraumvermietung vorgesehen sein;

  der Rest darf für ergänzende Nutzungen verwendet werden.

• Mietpreise müssen innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegen.

Anforderungen an Investoren

• Nachweis technischer und administrativer Kompetenz.

• Ordnungsgemäße Buchführung gemäß den gesetzlichen Vorschriften.

• Keine Gewinnermittlung durch indirekte Bewertungsmethoden.

• Steuer- und Beitragssituation muss ordnungsgemäß sein.

Vorteile für Investoren

• IMT- und Stempelsteuerbefreiung beim Erwerb von Immobilien (Gebäude oder Grundstücke).

• IMI-Befreiung bis zu 8 Jahren, danach bis zu 50 % Ermäßigung.

• Befreiung von der AIMI.

• Ermäßigter Mehrwertsteuersatz (6 %) für Bauleistungen.

• Rückerstattung von bis zu 50 % der Mehrwertsteuer auf Architektur- und Planungsleistungen.

• 50 % Ermäßigung der Stempelsteuer auf Vermögenswerte, die für Wohnraumvermietung bestimmt sind und von alternativen Investmentgesellschaften gehalten werden.

3. Bau mit ermäßigtem Mehrwertsteuersatz

6 % Mehrwertsteuer für Bau- und Sanierungsarbeiten

Gilt für Immobilien, die:

• als dauerhafter Wohnsitz des Käufers bestimmt sind oder

• zur Vermietung vorgesehen sind.

Bedingungen bei Verkauf

• Verkauf innerhalb von 24 Monaten nach Ausstellung der Nutzungszulassung.

• Anwendung der IMT-Sätze für Immobilien, die ausschließlich dem permanenten Eigenbedarf dienen.

Bedingungen bei Vermietung

• Vermietung muss von der Mehrwertsteuer befreit und der Finanzverwaltung gemeldet sein.

• Abschluss des ersten Mietvertrags innerhalb von 24 Monaten nach Nutzungszulassung.

  
  

4. Teilweise Mehrwertsteuererstattung beim Eigenbau

Privatpersonen erhalten eine Erstattung der Differenz zwischen dem normalen Mehrwertsteuersatz (23 %) und dem ermäßigten Satz (6 %) auf Bauleistungen für den Eigenbau eines dauerhaften Hauptwohnsitzes.

Voraussetzung

• Der Wert der Immobilie (Grundstückspreis oder steuerlicher Wert, wenn höher, zuzüglich Baukosten) darf 648.022 € nicht überschreiten.

  
  

5. Anreize für Investoren und Fonds

• Dividenden aus Beteiligungen an alternativen Investmentgesellschaften werden im Verhältnis zu Erträgen aus erschwinglichem Wohnraum auf einen Steuersatz von 5 % reduziert.

• Steuerliche Vorteile von bis zu 30 % (IRS oder IRC) bei Investitionen in Fonds, deren Vermögen zu mindestens 50 % aus erschwinglichen Mietimmobilien besteht.

• Zusätzliche Senkung der Stempelsteuer für Fonds mit höherem Wohnungsanteil.

6. Erweiterte Steuerabzüge für Mieter

• Erhöhung des steuerlichen Abzugs für Mietkosten auf 900 € ab 2026 und 1.000 € ab 2027.

  
  

7. Erhöhte Grunderwerbssteuer (IMT) für Nichtansässige

• Einführung einer einmaligen IMT-Steuer von 7,5 % für den Erwerb von Wohnimmobilien durch Nichtansässige.

• Ausnahmen gelten, wenn der Käufer:

  • bereits als steuerlich Ansässig gilt,

  • innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf ansässig wird oder

  • die Immobilie innerhalb von sechs Monaten zu moderaten Preisen (bis 2.300 €/Monat) und für mindestens 36 Monate vermietet.

    
    

Schlussbemerkung

Dieses Maßnahmenpaket stellt eine bedeutende Chance dar, den Markt für erschwingliche Mietwohnungen zu stärken sowie Wohnungsbau und Stadtsanierung zu fördern. Da alle Maßnahmen an spezifische Bedingungen gebunden sind und der Text noch Änderungen im weiteren Gesetzgebungsverfahren erfahren kann, ist eine sorgfältige Prüfung durch Eigentümer, Anleger und Berater unerlässlich.