Immobilienkauf - Die Legalität von Gebäuden wird im Rahmen der Beurkundung von Kaufverträgen, mit Wirksamkeit ab dem 1.1.2024, in Portugal nicht mehr kontrolliert

Am 8. Januar 2024 trat das Gesetz der Regierung Nr. 10/2024 in Kraft, das verschiedene Verfahren im öffentlichen Baurecht und in der Raumordnung vereinfacht. Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Aufhebung der Pflicht zur Vorlage der Nutzungsgenehmigung (oder einer Bescheinigung über die entsprechende Freistellung) sowie der technischen Gebäudebeschreibung beim Abschluss von Kaufverträgen. Diese Befreiung gilt seit dem 1. Januar 2024.

Was bedeutet das für Kaufverträge?

Notare und andere Berufsträger mit beurkundenden Befugnissen müssen Käufer nun lediglich darauf hinweisen, dass das veräußerte Gebäude möglicherweise nicht über die für die entsprechende Nutzung (oder Erbauung) erforderlichen baurechtlichen Titel verfügt. Eine Pflicht zur Vorlage entsprechender Nachweise besteht nicht mehr.

Historischer Überblick

• 1951: Mit dem Gesetz der Regierung Nr. 38382/51 wurde die Genehmigungspflicht für Bauvorhaben eingeführt. Dieses Gesetz war für städtische Gebiete unmittelbar anwendbar und wurde von den verschiedenen Kommunen für alle weiteren Gebiete, in den darauffolgenden drei Jahrzenten, Zug um Zug, als anwendbar erklärt. Mit Inkrafttreten dieses Gesetzes unterlag nunmehr die Durchführung von Baumaßnahmen (Neubauten, sowie alle von dem Gesetz als genehmigungspflichtig klassifizierten Renovierungen und Veränderungen) dem Erhalt einer Genehmigung vor Beginn der entsprechenden Umsetzung.

• 1980er Jahre: Der Gesetzgeber verlangte erstmals einen Nachweis der Legalität von Gebäuden als Voraussetzung für deren Verkauf. Als letztes ergab sich diese Erforderlichkeit aus dem Gesetz der Regierung Nr. 281/99, vom 26. Juli (geändert durch Gesetz der Regierung Nr. 116/2008, vom 4. Juli). Gemäß diesem Gesetz konnte kein Kaufvertrag über ein Gebäude geschlossen werden, ohne dass die erforderliche Nutzungsgenehmigung, oder Urkunde über die entsprechende Freistellung (sprich, der Nachweis darüber, dass es sich um ein vor Inkrafttreten der Erforderlichkeit von Baugenehmigungen errichtetes Gebäude handelt, das zu keinem späteren Zeitpunkt baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen unterzogen worden ist) vorgelegt wurde. Ziel dabei war es, den Käufer vor dem Kauf von illegalen Gebäuden zu schützen. 

• 2004: Zusätzlich wurde bei Abschluss eines Kaufvertrages über ein Gebäude, die Vorlage der entsprechenden technischen Beschreibung erforderlich.

• 1.1. 2024: Beide Pflichten entfallen.

Folgen der Gesetzesänderung

Die bisherige Kontrolle der baurechtlichen Legalität beim Immobilienverkauf war ein wirksames Instrument, um Eigentümer zur Genehmigung von Bauarbeiten oder zur nachträglichen Legalisierung illegaler Bauwerke zu bewegen. Mit der neuen Regelung besteht die Gefahr, dass der Portugiesischen Immobilienmarkt mit illegalen Gebäuden überflutet wird – oft ohne dass Käufer sich dieser Illegalietät (und den daraus resultierenden Risiken) bewusst sind.

Marlene Sennewald Sippel / Carolina Costa